Kat karşılığı inşaat projelerinde arsa sahipleri ve müteahhitler arasındaki ilişkinin en sağlam temeli, doğru şekilde hazırlanmış bir noter onaylı inşaat sözleşmesidir. Kartal ve çevresinde yürüttüğümüz kentsel dönüşüm projelerinde sıkça karşılaştığımız sorulardan biri, bu sözleşmenin neden noterde yapılması gerektiği ve elden imzalanan bir kağıdın neden yeterli olmadığıdır.

Bu yazıda noter onaylı inşaat sözleşmesinin hangi durumlarda şekil şartı taşıdığını, düzenleme ile onaylama arasındaki farkı, noter masraflarının neye göre hesaplandığını ve kentsel dönüşüm kapsamındaki olası muafiyetleri sizin için ele alıyoruz. Kartal, Maltepe, Pendik ve çevre ilçelerde arsasını değerlendirmeyi düşünen arsa sahiplerinin imza öncesinde bilmesi gereken temel noktaları adım adım açıklıyoruz.

Noter Onaylı İnşaat Sözleşmesi Nedir, Neden Şart?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasını veya arsa payını müteahhide devretmeyi, müteahhidin de karşılığında bağımsız bölümler inşa edip teslim etmeyi üstlendiği bir sözleşme türüdür. Bu sözleşme, sıradan bir hizmet sözleşmesinden farklı olarak arsa payı devri içerdiği için Türk Borçlar Kanunu'nun şekil şartlarına tabidir. Yani taraflar sadece sözlü olarak anlaşmakla ya da elden imzaladıkları bir kağıtla, tek başına tapuda işlem yapılabilir bağlayıcı bir sözleşme kurmuş olmazlar.

Arsa payı devri içeren bu tür sözleşmelerin geçerli sayılması için ya noterde düzenleme şeklinde yapılması ya da doğrudan tapu müdürlüğünde resmî senetle kurulması gerekir. Sadece taraflar arasında imzalanan adi yazılı bir sözleşme, ileride tapuda pay devri istendiğinde geçersizlik itirazıyla karşılaşma riski taşır. Bu risk, projenin ortasında ya da tesliminde taraflardan birinin sözleşmeden dönmek istemesi hâlinde özellikle önem kazanır. Bu nedenle, hem arsa sahibinin hem müteahhidin haklarının güvence altına alınması için noter onaylı inşaat sözleşmesi neredeyse her kat karşılığı projede tercih edilen yoldur.

Özellikle proje büyüdükçe, birden fazla arsa sahibinin veya hissedarın bulunduğu durumlarda bu risk daha da büyür. Hisseli bir arsada tüm hissedarların imzası ve iradesi aynı sözleşmede doğru şekilde yer almazsa, ileride bir hissedarın itirazı tüm projeyi durdurabilir. Bu yüzden noter onaylı inşaat sözleşmesi, sadece bir formalite değil, projenin hukuki güvenliğinin temel taşıdır.

Noterde Düzenleme mi, Onaylama mı Yapılmalı?

Noterlik işlemleri söz konusu olduğunda çoğu zaman onaylama ile düzenleme işlemleri birbirine karıştırılır. Onaylama işleminde sözleşme metnini taraflar (ya da avukatları) kendileri hazırlar, notere sadece imzaların tasdik edilmesi için başvurulur. Düzenleme işleminde ise sözleşme metni noter tarafından, tarafların beyanları doğrultusunda resmî bir belge olarak hazırlanır ve noter bu metnin içeriğinden de sorumlu olur.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi gibi arsa payı devri içeren sözleşmelerde esas olan şekil, düzenleme şeklidir. Sadece imza onayı ile yapılan bir sözleşme, tarafların iradesini yeterince güvence altına almayabilir ve tapuda pay devri istendiğinde şekil şartı yönünden tartışmalı hâle gelebilir. Bu nedenle projeye başlamadan önce sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde mi yoksa onaylama şeklinde mi yapılacağını netleştirmenizi, bu konuda notere ve gerekirse bir avukata danışmanızı öneririz. Biz Küçükali Yapı olarak, arsa sahiplerimize süreç başında bu ayrımı açıkça anlatıyor ve sözleşmenin düzenleme şeklinde hazırlanmasına özen gösteriyoruz.

Uygulamada süreç genellikle şöyle işler: taraflar notere birlikte ya da vekaletname yoluyla başvurur, kimlik ve tapu bilgileri noterle paylaşılır ve sözleşme taslağı notere iletilir. Noter, metni tarafların beyanlarına ve mevzuata uygun şekilde hazırladıktan sonra taraflara okutur ve imza aşamasına geçilir. Bu aşamada taraflardan herhangi birinin metne itirazı varsa, imza öncesinde değişiklik talep edilebilir.

Noter Masrafları Neye Göre Hesaplanır, Kim Öder?

Noter ücretleri sabit bir rakam değildir; her yıl güncellenen resmî noter ücret tarifesine göre, düzenlenen sözleşmenin değeri üzerinden hesaplanır. Bu nedenle burada kesin bir tutar vermek yerine, işlem öncesinde güncel noter ücret tarifesini ilgili noterlik ya da noterler birliği kaynaklarından kontrol etmenizi öneririz. Sözleşme değeri, taraf sayısı ve düzenlenen nüsha adedi gibi unsurlar toplam masrafı doğrudan etkileyebilir.

Noter masrafını kimin ödeyeceği konusunda taraflardan birini zorunlu kılan bir kural yoktur; bu husus taraflar arasında serbestçe kararlaştırılır. Uygulamada, özellikle kentsel dönüşüm kapsamındaki projelerde, noter masrafının tamamının müteahhit tarafından üstlenildiği ya da taraflar arasında paylaşıldığı görülür. Bizim önerimiz, kim ödeyecek olursa olsun bu konunun sözleşme imzalanmadan önce açıkça yazılı hâle getirilmesidir; aksi hâlde imza gününde beklenmedik anlaşmazlıklar yaşanabilir.

Noter ücretinin, tapuda ödenecek harç ve vergilerden ayrı bir kalem olduğunu da unutmamak gerekir; bu iki masraf türü farklı kurumlara, farklı esaslara göre ödenir ve birbirinin yerine geçmez. Projenizin bütçesini planlarken her iki kalemi de ayrı ayrı ve güncel kaynaklardan sorgulamanızı öneririz.

Sözleşmede Mutlaka Olması Gerekenler

Noter onaylı inşaat sözleşmesinin sadece resmî şekilde yapılmış olması yeterli değildir; içeriğinin de projenin bütün aşamalarını kapsayacak şekilde ayrıntılı hazırlanması gerekir. Kat karşılığı sözleşmelerinde eksik bırakılan maddeler, ileride taraflar arasındaki en büyük anlaşmazlık kaynağı olabilir. Bir sözleşmede en az şu başlıkların yer almasını öneriyoruz:

  • Net teslim süresi ve bu sürenin başlangıç tarihinin nasıl belirleneceği
  • Gecikme hâlinde uygulanacak şartlar ve tarafların hakları
  • Yapının teknik özelliklerini belirleyen ayrıntılı teknik şartname
  • Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki bağımsız bölüm paylaşım oranı
  • Müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi ihtimaline karşı öngörülen teminatlar
  • Ruhsat, imar durumu ve olası proje değişikliklerine ilişkin sorumluluklar
  • Sözleşmenin feshi hâlinde tarafların karşılıklı hak ve yükümlülükleri
  • Olası uyuşmazlıklarda başvurulacak yetkili mahkeme veya çözüm yolu

Bu maddelerin her biri, projenin türüne ve arsanın özelliklerine göre farklılaşabilir. Bu yüzden hazır bir şablonu olduğu gibi kullanmak yerine, sözleşmenin projeye özgü hazırlanmasını ve imzadan önce dikkatlice, madde madde okunmasını tavsiye ederiz. Eksik ya da belirsiz bırakılan tek bir madde bile, inşaat sürerken taraflar arasında güven kaybına yol açabilir. Konuyla ilgili daha ayrıntılı bir kontrol listesine kat karşılığı inşaat sözleşmesi kontrol listesi yazımızdan ulaşabilirsiniz.

Kentsel Dönüşümde Muafiyetler ve Dikkat Noktaları

6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm işlemlerinde bazı harç ve vergi kalemlerinde muafiyet uygulanabilmektedir. Ancak bu muafiyetlerin kapsamı, hangi işlemleri kapsadığı ve hangi şartlara bağlı olduğu zaman içinde değişebildiği için, projenizin bu kapsamda olup olmadığını ve hangi muafiyetlerden yararlanabileceğinizi güncel mevzuata ve ilgili kurumlara danışarak netleştirmenizi öneririz.

Kentsel dönüşüm sürecinde noter onaylı inşaat sözleşmesinin imzalanması genellikle riskli yapı tespitinin kesinleşmesi, hissedarlarla anlaşma sağlanması ve projenin ilgili idarelerce onaylanması gibi aşamalardan sonra gelir. Sözleşme imzalanmadan önce bu aşamaların tamamlanmış olması, hem arsa sahiplerinin hem müteahhidin ileride karşılaşabileceği belirsizlikleri azaltır.

Kartal ve İstanbul genelinde yürüttüğümüz arsa karşılığı inşaat projelerinde, arsa sahiplerine sürecin başında hem sözleşmenin noterdeki şekli hem de kentsel dönüşüm kapsamındaki olası avantajlar konusunda bilgi veriyoruz. Yine de her projenin kendine özgü şartları olduğu için, sözleşme imzalanmadan önce bir avukat ve notere danışılmasını, hazırladığımız arsa karşılığı inşaat sözleşmesi rehberinin de incelenmesini tavsiye ederiz. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez.

Sıkça Sorulan Sorular

İnşaat sözleşmesinde noter onayı zorunlu mu?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa payı devri içerdiği için Türk Borçlar Kanunu'nun şekil şartları gereği ya noterde düzenleme şeklinde yapılmalı ya da tapuda resmî senetle kurulmalıdır. Sadece elden imzalanan adi yazılı bir sözleşme, tapuda pay devri açısından geçersizlik riski taşıyabilir; bu nedenle noter onayı büyük ölçüde zorunlu bir şekil şartı olarak kabul edilir. Projeye başlamadan önce bu şekil şartının nasıl sağlanacağını notere ve gerekirse bir avukata sormanızı öneririz.

Kentsel dönüşüm sözleşmesinde noter masrafını kim öder?

Noter masrafının kim tarafından karşılanacağına ilişkin taraflardan birini zorunlu kılan bir kural bulunmuyor; bu konu taraflar arasında serbestçe kararlaştırılır. Uygulamada kentsel dönüşüm projelerinde noter masrafının müteahhit tarafından üstlenildiği ya da taraflar arasında paylaşıldığı sıkça görülür. Önemli olan, bu konunun sözleşme imzalanmadan önce açıkça yazıya geçirilmesidir; aksi hâlde imza gününde taraflar arasında beklenmedik bir tartışma yaşanabilir.

Noterde düzenleme ile onaylama arasındaki fark nedir?

Onaylamada sözleşme metni taraflarca hazırlanır, noter yalnızca imzaları tasdik eder. Düzenlemede ise metni noter, tarafların beyanlarına dayanarak resmî şekilde hazırlar. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri için esas olan şekil düzenlemedir ve arsa payı devri güvence altına alınmak isteniyorsa bu yol tercih edilmelidir. Hangi yolun sizin projeniz için uygun olduğunu ilgili noterlikle görüşerek netleştirebilirsiniz.

Noter masrafı nasıl hesaplanır, tutarını nereden öğrenebilirim?

Noter ücretleri sabit bir tutar değildir; her yıl güncellenen resmî noter ücret tarifesine göre sözleşme değeri üzerinden hesaplanır. Net tutarı öğrenmek için işlem öncesinde güncel tarifeyi ilgili noterlikten ya da noterler birliği kaynaklarından kontrol etmenizi öneririz. Bu ücretin, tapuda ödenecek harç ve vergilerden ayrı bir kalem olduğunu da göz önünde bulundurmanızda fayda var.

Sonuç

Noter onaylı inşaat sözleşmesi, kat karşılığı projelerde hem arsa sahibinin hem müteahhidin haklarını güvence altına alan temel belgedir. Sözleşmenin düzenleme şeklinde hazırlanması; teslim süresi, teknik şartname, paylaşım oranı ve teminatlar gibi maddelerin eksiksiz yer alması, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkların önüne geçer. Noter masrafının kim tarafından karşılanacağı serbestçe kararlaştırılabilir; önemli olan bunun baştan netleştirilmesidir. Kentsel dönüşüm kapsamındaki olası muafiyetler ve sözleşmenin şekli konusunda güncel mevzuatı takip etmenizi, imza öncesinde mutlaka bir avukat ve notere danışmanızı öneririz. Biz Küçükali Yapı olarak Kartal ve çevresindeki kentsel dönüşüm projelerinde, arsa sahiplerimize bu süreçte şeffaf ve güvenilir bir yol arkadaşlığı sunuyoruz. Sözleşmenizle ilgili sorularınız varsa ekibimizle görüşmenizi ve projenize özel bir değerlendirme almanızı öneririz. Bizimle iletişime geçerek binanız için ücretsiz keşif talep edebilirsiniz.